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Indirekte Immobilienanlage

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Nachteile

Rechtsgebiet:
Indirekte Immobilienanlage
Stichworte:
Indirekte Immobilienanlage
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

1. Aktien / Fondsanteile

  • Allgemeines
    1. Abhängigkeit von der Professionalität des Managements
    2. Abhängigkeit vom Minderheitenschutz und seiner Effektivität
    3. Vordergründige Transparenz
      1. bei mehrgliedrigen Strukturen Gewinnabführungen möglich
      2. Abklärung der Strukturen und Abwicklungsabläufe geboten
  • Bei Immobilienaktiengesellschaften
    1. Risiken beim Unternehmenszweck (keine Beschränkung auf Halten und Handel von Immobilien; zB weitere Zwecksetzung als Generalunternehmung oder Totalunternehmung sowie als Projektentwickler [zB Allreal AG]
    2. Keine Anlagevorschriften (im Gegensatz vertraglichem Immobilienfonds, Immobilien-SICAV und Immobilien-SICAF)
    3. Stimmrechtsaktien für Promoter als Grund für Nichtbeteiligung an Vehikel
    4. Konzernmässige Abhängigkeiten und dadurch entstehende Risiken
    5. Gruppenstruktur abklären
  • Bei Immobilienfonds
    1. Kostenintensität (Vertriebskosten [Bestandespflegekommissionen [auch Retrozessionen], vorbehältlich Vertriebsaufwand], Management fees Fondsleitung, Depotbank, Immobilienmanagement uam)
    2. Liquiditätsfragen (Illiquidität bei nicht veräusserbaren Immobilien)
    3. Anteilsrücknahme nur auf Ende des Geschäftsjahres, alle 12 Monate (Ausnahmen möglich)
    4. Fondsschliessung / Zwangsliquidation

2. Unternehmen

  • Bei Immobilienaktiengesellschaften
    1. Übernahme unternehmerischer Risiken (zusätzliche Risikokomponente im Verhältnis zum asset deal)
      1. Finanzieller Art
      2. buchhalterischer
      3. bilanzieller Art
      4. Unternehmensbewertung
      5. Unbekannter Verpflichtungen
    2. Notwendigkeit einer umfassenden Due Diligence, zu Unternehmen, Aktien und Immobilie(n)
      1. Immobilienmarkt (= Market Due Diligence)
      2. Recht (= Legal Due Diligence)
      3. Steuern (= Tax Due Diligence)
      4. (Bau-)Technik (= Technical Due Diligence)
      5. Altlasten / belasteter Standort (= Environmental Due Diligence)
      6. Finanzen (= Financial Due Diligence)
    3. Steuerrisiken
      1. fehlende Steuertransparenz
      2. latente Steuern, im Unternehmen und bezüglich Immobilie(n)
      3. Doppelbesteuerung
  • Bei Immobilienfonds
    1. Keine Einflussnahme auf die Strategie
    2. Limitierte Fremdmittelbeschaffung

Weiterführende Informationen

» Retrozessionen / Kickbacks

» Immobilien Due Diligence im Transaktionsprozess

» Besteuerung: Erwerb einer Immobiliengesellschaft (Share Deal)

» Präventionsberatung

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